Miért fontos, hogy szakmai kontroll alatt dolgozzanak az ingatlanközvetítők?
Cikksorozatunk rávilágított arra, hogy a hazai ingatlanközvetítői tevékenység szakmai felügyelete alapvető problémákkal küzd, amely azonban megfelelő törvényi szabályozással, elvárt szintre emelkedhetne.
De ki vizsgálja az ingatlanközvetítés szakmai és etikus normák szerinti munkavégzését ma Magyarországon?
Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatására vonatkozó bejelentést, nyilvántartásba vételt, ezek ellenőrzését az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság végzi. (A megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzői, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője.)
A hazai ingatlanközvetítés megítélését, presztízsét erősen befolyásolja az a tény, hogy az itthoni gyakorlatban egységes szakmai szabályrendszer és etikai normák nincsenek, emiatt „szabadon”, leginkább „szokásjog” alapján lehet ingatlant közvetíteni.
Valójában az ingatlanközvetítő szakmának nincs sem a szakmai ellenőrzés, sem a szankcionálás tekintetében felelős szervezete.
Más szakmákhoz hasonlóan (pl. Ügyvédi Kamara) szükség lenne az ingatlanközvetítői tevékenységet gyakorlók felett is egy olyan szervezet munkájára, amely rendelkezhetne önálló felügyeleti jogkörrel, a szakma jogi és egyben gyakorlati feladatköreit egyaránt átlátó érdekképviseletként.
A magyar gyakorlatban óriási előre lépést jelentene, ha - más országok ingatlanközvetítői szakmai szervezeteihez hasonlóan (pl.: amerikai NAR) -, az érdekvédelmi szervezetek saját hatáskörébe tartozna:
- az ingatlanközvetítői tevékenységre vonatkozó szakmai szabályok (jogok és kötelezettségek) megalkotása -mind az ingatlanközvetítőkre, mind az ügyfelekre vonatkozóan,
- az ingatlanközvetítői tevékenységre vonatkozó minden ingatlanközvetítőre egységes és kötelező magatartási szabályok (etikai kódex), valamint a fegyelmi eljárások (szankcionálás) kialakítása,
- egységes országos ingatlanközvetítői névjegyzéki nyilvántartásba való betekintési jog,
- súlyos szakmai etikai vétség miatt történő elmarasztalás esetén, az ingatlanközvetítői névjegyzékből való törlés, eltiltás joga,
- egyéb szakmai feladatok ellátása, mint például az ingatlanközvetítői tevékenységgel kapcsolatos kérdésekben való véleménynyilvánítás,
- kötelező kredit alapú, szakmai képzések tematikájának összeállításában való részvétel, oktatások megszervezése stb.
A szakmai szervezetek nagyobb hatásköre más országokban is bevált gyakorlattá vált, mely olyan változásokat eredményezett, mely a szakmai normák javulását és azok „önkéntes” betartását vonta maga után.
Vizsgáljunk meg néhány nemzetközi példát, hogyan működik az ingatlanközvetítés nagyobb szakmai múlttal rendelkező országokban:
A legnagyobb különbség Magyarország és más országok között, hogy a legtöbb helyen (pl. Franciaország, Svájc, Németország, Egyesült Államok) komoly, akár egyetemi szintű képzések közül is lehet válogatni, míg Magyarországon az ingatlanközvetítői szakmának nincs kifejezetten felsőfokú képzési formája, ez csak az értékbecslőknek létezik, illetve ingatlanmenedzser szakközgazdász szakon lehet beruházás fejlesztési, ingatlan-gazdálkodás területén tovább képezni magunkat.
Franciaországban többszintű érettségit is kialakítottak az ingatlanközvetítés elsajátítására, ami után egyetemi képzésre lehet jelentkezni. Svájcban kifejezetten magas színvonalú ingatlanközvetítő iskolák vannak, ahol nem csak a közvetítést, de egyéb kapcsolódó szakmai ismereteket is elsajátítanak a tanulók.
A tevékenység végzéséhez szükséges engedélyezések tekintetében a német ingatlanpiac sok elemében hasonló és egyben példamutató is lehetne a hazai gyakorlat átalakításához. Az ingatlan értékesítői vagy ügynöki engedély kibocsátásáért felelős szerv, az IVD (Immobilien Verband Deutschland) a német értékesítők szakmai szervezete. A szervezeti tagság feltétele az általuk ajánlott két-három éves képzés, melynek végén a megfelelő hatóságoknál beregisztráltathatják magukat ingatlanértékesítőként. (A regisztráció feltétele a hazai viszonyokhoz hasonlóan többek között az adóhatósági igazolás, erkölcsi bizonyítvány is.)
Viszont a regisztrációt követően lehetséges csak az ingatlanos iparűzési igazolvány kiváltása, ezáltal a működési engedély megszerzése. A büntetett előélet, a fizetésképtelenség, az adóval vagy törvényes járulékokkal való visszaélés kizáró tényezők. Érdekessége a német eljárásrendnek, hogy a működési engedély kiadásának feltétele a jó német nyelvtudás, a helyismeret, valamint a vállalkozás fizetőképessége is.
Az ingatlanközvetítés megítélése sokkal jobb ezekben az országokban, mint Magyarországon, ahol továbbra is tartja magát az a tévhit, hogy ingatlanközvetítő bárkiből lehet, amit erősíthet az a tény, hogy a szükséges OKJ végzettséget néhány hónap alatt el lehet végezni, valamint a tevékenység megkezdése és gyakorlása semmilyen szakmai gyakorlati időhöz nem kötött és szakmai szervezeti tagságnak nem feltétele. Kíváncsian várjuk, hogy az OKJ képzések 2020-ban tervezett megszüntetése - mely az ingatlanközvetítői képzést is érinti-, milyen változásokat hoz majd és megfelelő szintre emeli-e majd a szakmai képzést.
|
A hazai helyzet abban is eltér az említett piacokétól, hogy itthon még csak most kezd kialakulni az az igény, hogy igazoltan képzett és szakmai szervezet által is elismert, ellenőrzött szakembereket keressenek az ügyfelek. |
Ma még sajnos az az általános, hogy az ügyfeleknek, csak egy-egy vitás helyzetben jut eszükbe a megbízott ingatlanközvetítő szakmai, jogi hátterét ellenőrizni, és rontja a helyzetet, hogy jelenleg nincs olyan szakmai fórum, ahova tanácsért, jogorvoslatért fordulhatnának. Az egyedüli lehetőség a helyzet jogi bírósági útra terelése, mely azonban, mint tudjuk, a magyar gyakorlatban elég hosszadalmas, akár évekig is eltarthat, miközben pedig a tisztességtelen ingatlanközvetítők minden következmény nélkül végezhetik a tevékenységet.
Ezen a helyzeten kíván enyhíteni az idén induló, az egész szakmát átfogó kezdeményezés, az Etikus Ingatlanos Mozgalom, mely egy Tanúsító Védjegy oltalma alá vonja a tisztességes, munkájukkal és etikai normák szerinti működésükkel megkülönböztetni kívánó ingatlanközvetítőket. A Mozgalom egy Etikai Bizottságot is működtet, mely kvázi fogyasztóvédelmi feladatokat lát el, azaz a szolgáltatás minőségével kapcsolatos kifogások bejelenthetők ezen a fórumon.
|
A lakosságnak és a szakmának tehát egyaránt szüksége lenne a szakmai munka színvonalát és etikusságát vizsgáló szakmai szervezetekre, amely a szakmai kompetenciák ismeretében vizsgálná a különböző etikai, jogi panaszokat, helyzeteket. Segítené a feleket az esetleges vitás ügyeinek rendezésében. |
A jelenlegi gyakorlat szerint a jegyzői hivatalok jogosultak regisztrálni az ingatlanközvetítőként dolgozó referenseket, ez azonban nem elegendő, mert a hivatalok csak a jogi feltételeket (OKJ végzettség, erkölcsi bizonyítvány, működési vállalkozási engedélyek) képesek vizsgálni, de szakmai kérdésekben nem döntenek, etikai vétséget nem vizsgálnak.
|
Szükséges lenne továbbá a tevékenységüket jogszerűen végzők megbízható nyilvántartására, hiszen a jelenlegi különálló, megyénkénti nyilvántartás sajnos nem naprakész és nem országosan egységes, ahogyan az elvárható lenne, hogy a névjegyzéki nyilvántartás már eleve a bizalom alapja lehessen. |
Milyen előnyei lehetnek tehát a kötelezően előírt szakmai szervezeti tagságnak?
Országos, kötelező szakmai szervezeti háttérrel, a nyugati országokhoz hasonlóan nálunk is átalakulna a hazai ingatlanközvetítői szakma:
- Szélesebb spektrumú, átfogóbb szolgáltatást nyújtana.
- Az ún. „kóklerek” kiszűrésével, azok piaci versenyelőnye is megszűnne,
- a tevékenységet jogszerűen folytatók piaci helyzetbe hozásával, a gazdálkodó szervezetek befizetései is növekednének.
- Elősegítené a hazai jogszerű, etikus ingatlanközvetítői kultúra kialakulását, a szakma egységes, kiszámítható és elvárható szakmai normák (etikai kódex) szerinti működését.
- Biztosabb megélhetést biztosítana a szakma iránt elhivatott kollégák számára.
- Jogorvoslatot jelentene a lakosság számára, vitatható helyzetek kivizsgálására, bírósági eljárások megindításának elkerülésére.
- Szakmai jogorvoslatot és kontrollgyakorlást is jelentene a tevékenységet végzők számára.
- A szakmának megbízható, hiteles presztízse alakulna ki, mely a lakosság körében is megelégedettséget jelentene.
Az ingatlanközvetítői szakma jobb megítélése pedig elengedhetetlen a szakma jövőjét tekintve!
A szakmai szervezetek létjogosultságával nyerne az állam, a lakosság és a szakma egyaránt. A Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (MIOSZ) úgy gondolja, hogy az ingatlanközvetítői szakma megfelelő jogi, szakmai környezetének kialakítása az állam feladata. Az állam szabályzó szerepe kellene érvényesüljön olyan szabályrendszer biztosításával, amelyben mi ingatlanközvetítők, és a lakosság -mint a szolgáltatást igénybe vevők- egyaránt jól érzik magukat. Nekünk pedig szakmai szervezetként az a feladatunk, hogy megfelelő módon segítsük az állam törekvéseit a megfelelő szabályok kialakításában, növelve ezáltal a központi költségvetés adó bevételi tételeit.
Köles Zoltán - MIOSZ főtitkár