A MIOSZ mindig is elsődleges küldetésének tartotta tagjainak érdekvédelmét. Az elmúlt hónapokban sok olyan visszajelzést kaptunk a tagirodáktól, hogy különböző hatósági szervek ellenőrzést tartottak náluk. (Leggyakrabban NAV-os, munkaügyi és pénzmosási törvénnyel összefüggő vizsgálatokról, tűz- és érintésvédelmi, valamint jegyzői ellenőrzésekről kaptunk hírt.) A beszámolók szerint az esetek egy részében váratlanul és felkészületlenül érte az irodákat az ellenőrzés, ezért úgy határoztunk, hogy cikksorozatot indítunk a lehetséges hatósági eljárásokról.
Legelőször a MIOSZ elnökét, Osadcow Gergelyt kértük fel, hogy egy összefoglaló interjúban mondja el, hogy milyen jogszabályi előírásokkal kell tisztában lennie minden ingatlanközvetítő irodának. Gergő ezen felül azt is kifejtette, hogy azért is fontos ezen hatósági elvárások ismerete, és az ezeknek való maximális megfelelés, hogy ezáltal is különbbek legyünk a kóklerektől, akik nap mint nap rombolják a szakma becsületét.
Osadcow Gergely (elnök, MIOSZ): "Az ingatlanpiac hiénái”… „öncélú kényszervállalkozók gyülekezete”… „az ingatlanos egy szükséges rossz”… – ugye ismerősek ezek a gyakran, indulattól túlfűtött jelzők? Mintha kést forgatnának bennem, amikor tukmálós-nyomulós, levakarhatatlan vagy éppen megbízóik bizalmával visszaélő ingatlan ügynököket hozzák fel, megint és megint.
Egy ingatlanközvetítő vagy éppen iroda eleve hendikeppel indul, meg kell küzdenie azokkal a sztereotípiákkal, amik a szakmánkat övezik. Nézzünk szembe a kegyetlen igazsággal: az ingatlanos jelző egyfajta stigmává vált hazánkban, amelyért épp úgy felelősek a franchise-ok profittermelő gépezetéből kihulló kontár vagy finoman szólva ’félkész’ értékesítők, mint azok a szabadúszó és törvényen kívüli ingatlanosok, akik a kapualjak félhomályában megbújva, engedély nélkül, fekete foglalkoztatással, etikátlanul működve, és számlaadás nélkül ’szolgáltatnak’ gyanútlan ügyfeleik számára – saját maguk hasznát lesve.
Pedig ez a szakma, ez a hivatás szép is lehet. Emelt fővel, büszkén is lehet végezni ezt a munkát! Személyes kompetencia és felelősség, alázat, szakmai felkészültség és etikus működés – csak néhány azokból az ismérvekből, amelyek a megbízható ingatlan tanácsadót jellemzik. Tessék? Hogy ezek túlzó elvárások, ilyen csak a „Lajtán túl” van?
Gondoljunk csak bele, a megbízóink legnagyobb (gyakran több 10 vagy 100 milliós) vagyonát kezeljük, de ami ennél több: a családi fészküket, melyhez az emlékeik / múltjuk kötődik, és ami egyben egy eszköz is a jövőjükhöz. Nem mást, mint ezt tartjuk a kezünkben! Megelőlegezett bizalom ez, melyért – ha már elvállaltuk a munkát – meg kell szolgálni. A legkevesebb, amit elvárhatnak az, hogy a törvényi feltételeket személyesen és ingatlanirodaként is teljesítsük – és ez az, amiről most fogok beszélni.
Ingatlanközvetítői törvény, vagy olyan jogszabály, ami a megbízó-megbízotti jogviszonyt szabályozná, jelenleg nincs. A szakmát csak a Lakástörvény, a Ptk., két NGM-, egy Kormányrendelet és egy EU jogharmonizációs törvény szabályozza. Ezek viszont bőven megteszik addig, amíg nem lesz egységes a jogszabályi háttér, nem alakítjuk meg az egyéni tagságú hivatásrendi Ingatlankamarát, vagy legalábbis egy olyan szervet, aminél összpontosulhatnak a hatósági jogkörök.
Fentiek értelmében, a következő jogszabályi kötelességeiket kell, hogy teljesítsék az ingatlanirodák (a teljesség igénye nélkül):
- Üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység bejelentése
- Kötelező kamarai regisztráció
- Pénzmosás elleni szabályzat elkészítése
- Pénzkezelési szabályzat elkészítése
- Tűzvédelmi kockázatelemzés elkésztése
- Transzparens foglalkoztatási jogviszonyok alkalmazása
- Számviteli rend betartása
- Jogtiszta szoftverek használata
Amint azt bizonyára tudjátok, az államhatalmi gépezet egyre több hatósági jogkört delegál a NAV-hoz: az adó-, OEP- és nyugdíjbefizetések beszedése valamint az illetékügyek mellett a munkaügy, a pénzmosás megelőzése és a kamarai díjak beszedése is a „repertoárjukhoz” tartozik. Kevesen tudják azt, hogy a revizorok – a BSA és a NAV megállapodása nyomán – már a szoftvereink jogtisztaságát is ellenőrizhetik!
Több MIOSZ tagiroda beszámolójából tudjuk, hogy az ellenőrzés során egy 39 pontból álló kérdőív garantálja azt, hogy mindenre kiterjedő legyen a revízió. A teljesség igénye nélkül, a következőket kérik a hatóság – egyébként rendkívül felkészült és udvarias – kollégái:
Az iroda székhelyéül / telephelyéül szolgáló ingatlan kinek a tulajdona, arra van-e bérleti szerződés? A tárgyi eszköz nyilvántartást kérhetik, melyből kitűnik többek között az is, hogy a munkaállomások- és munkavégzők száma arányban van-e, illetve a számítógépekhez tartozik-e jogtiszta szoftver. Alkalmazottak száma, munkaköre, és a velük létesített jogviszony jellege, továbbá mi alapján történik a díjazásuk? Ingatlanvállalkozás névjegyzékbe vétele, illetve kamarai regisztrációja megtörtént-e? Előző lezárt év beszámolója (főkönyvi kivonat, szállító-vevő és ÁFA analitikák, bérkartonok, stb.), továbbá (domain- és webtárhely) szolgáltatói szerződések, ügynöki / munkaszerződések. Mi az ügyfélszerzés módja, milyen hirdetési fórumokat, adatbázisokat, és milyen költséghányaddal használ az iroda? Milyen szerződést kötnek a megbízókkal, és milyen dokumentumok keletkeznek az ügylet során? Pénzmosás elleni szabályzattal rendelkeznek-e, az ügyfél azonosítást elvégzik-e, illetve történt-e már bejelentés? Rendszeres oktatásra sor kerül-e? Milyen jutalékkal dolgozik az iroda, van-e más kiegészítő szolgáltatása (ha ez kiszervezett, milyen elszámolást vezetnek erről)? Hogy oldják meg az okiratok szerkesztését (milyen nyilvántartást vezetnek erről)? Hol tartják a házipénztárt, van-e pénzkezelési szabályzat és pénztár jelentés? Ki állítja ki a számlákat / bizonylatokat, és hogyan teljesítik azokat? Mutasson be egy tipikus folyamatot. Vásárolt-e (saját részre, befektetésre, hasznosításra) ingatlant? Röviden és tömören ennyi.
Annak érdekében, hogy a szövetségünk tagirodái felkészültek legyenek egy átfogó ellenőrzés esetén, Elnökségünk elindította a MIOSZ tagirodák törvényi megfelelőségét célzó kampányát, melynek része (többek között) egy cikk- és egy képzés sorozat is – ezekről rövidesen email-ben adunk tájékoztatást.
Bátorítom Önöket, hogy nézzenek szembe a törvényi kötelezettségeikkel, ugyanis a legtöbb esetben pusztán adminisztrációs feladatról van szó. Az előírások minden vonatkozásában segítségre számíthat a tagiroda, kérdéseiket a MIOSZ Titkárságához (titkarsag.miosz@gmail.com) intézhetik.
Végezetül pedig, még József Attila is – akinek kijutott az értékesítői- és a törvényen kívüli sorsból – azt tanácsolja nekünk, hogy: „dolgozni csak pontosan, szépen, ahogy a csillag megy az égen, ugy érdemes”. Ezt én még kiegészíteném a ’legálisan’ szóval, mert így nyugodtan is aludhatunk!
Osadcow Gergely
a MIOSZ elnöke
Kommentek