Mozgalmas hónapok állnak az ingatlanpiac háta mögött, ami alól az albérletek sem jelentettek kivételt. A növekedő tranzakciószámok és a lakáspiac egyes szegmenseiben megfigyelhető áremelkedés egyértelműen tükrözik, hogy keresleti a piac. Ez elmondható az albérletek piacáról is, ahol a bérlőknek az utóbbi hónapokban azzal kell szembesülniük, hogy kevés a kiadó lakás, és már-már irreális arányban emelkedtek meg az albérlet árak. MIOSZ-os tagirodáink és a piacon tevékenykedő szakemberek segítségével megvizsgáltuk ennek a jelenségnek a hátterét. 2 részes cikkünkben a budapesti mellett a pécsi, győri és debreceni helyzetről is hű képet kaphatnak. A mostani cikkben a fővárosi helyzetet tettük nagyító alá, melyben Kovács Ildikó (Student Housing) és Legény Imre (Albérlet.hu) volt a segítségünkre.
Mint ahogy az ingatlanpiac egyes szegmenseiben, úgy az albérletpiacon is elszabadultak az árak. Mennyire jelentkezik ez a tendencia a tevékenységi területükön? Véleménye szerint meddig fog ez tartani?
Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Kicsit más szemszögből közelíteném meg a témát. Én a problémát abban látom, hogy eddig megvoltak a lakások közti különbségek mind árban, mind minőségben. Úgy tűnik számomra, hogy a tendencia nem fog megszűnni; mindig lesznek olcsóbb és drágább lakások. Ha felértékelünk egy lakást, és magasra tesszük a bérleti díj összegét, azért kapni szeretne valami pluszt a bérlő (felújított, igényes lakás, új, modern bútorok, korszerű technológiai megoldások). A magyar átlagfizetéshez képest per pillanat ritka a jó áron lévő bérlemény. A lakástulajdonosoknak a szakmájukhoz értő embereket kellene megkérdezniük, mennyi a reális piaci értéke lakásuknak. De sajnos még mindig jelen vannak a szakmában, olyan „szakemberek” akik a saját hasznukat látják egy lakásban és nem az adott piaci értékét nézik. Amíg ezen nem változtatunk, addig a tendencia sem fog változni. Mikor azt hallom, hát persze a külföldi kifizeti, mindig elmondom, hogy igen kifizeti, de a minőséget, a nyugati kényelmet!
Legény Imre (Albérlet.hu): Ez kimagaslóan a belvárosban jellemző, amiről a fővárosi albérletezés 80%-szól jelenleg. Amíg egyre magasabb számú külföldi turista használja a lakásokat apartmanként, illetve ennek közvetlenül köszönhetően egyre több diák érkezik Erasmus programmal több évre a városba tanulni, addig bizonyosan. Ha több lakás kerül a piacra, a bérleti díj csökkenhet. Sokan – akik idén kezdték el bérbe adni az ingatlanjukat – már nem tudnak kimagasló sikereket elérni a rövidtávú szállásszolgáltatással. Emiatt egyre több tulajdonos visszatér az albérlet hosszútávon való hasznosításához. A tavaszi banki kamatkörnyezet és a brókerbotrány után vásárolt ingatlanok nagy része most 2015 őszére készült el a teljes felújítás után, ez is a csökkenés irányába hajthatja a piaci árakat.
Mit tapasztalnak, csak a belvárosi kerületekben jellemzőek a magas albérleti díjak, vagy a városból kifelé haladva konszolidálódnak azért az árak?
Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Az árak konszolidálódnak, de kis mértékben. A belvároson kívül a tömegközlekedési csomópontoknál mindig magasabb árakon lesznek a lakások. Legény Imre (Albérlet.hu): A jó minőségű lakások ára mindenütt emelkedett. Ugyanakkor megfigyelhető, hogy szélesedik a bérleti terület, mert a magyar bérlők nehezen tudják kifizetni a skandináv, német pénztárcákhoz igazított belvárosi árakat. Így erősödhetnek a kintebbi, sőt a peremkerületi lokációk is. Ugyanígy a szobabérlés is fokozott mostanában.
Az albérlet árak emelkedésében, és a kínálat csökkenésében erősen szerepet játszik, hogy sokan az Airbnb-n hirdetik az ingatlanukat, ahol főleg külföldi turistáknak adják ki a lakásukat, vagy egy szobát pár napra. Mit tehet ebben a helyzetben az albérletet kereső ügyfél?
Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Az Airbnb rendszer nagyon divatos lett manapság, azok a lakások, amelyek Airbnb rendszerben szerepelnek nagyon magas havi bérleti díjért bérelhetők. Ezzel kapcsolatban azt gondolom, hogy egy fél éven belül csökkeni fog ezeknek a lakásoknak a száma. Mivel az emberek elsőre nem látják át, hogy mennyi munka van egy Airbnb lakás üzemeltetésével. Egyszerűbb, kényelmesebb hosszútávra kiadni egy lakást, de hosszútávon kifizetődőbb, mert egy biztos bevétel, amire 1-2 éven keresztül lehet alapoznia a tulajdonosnak. Keresleti oldalról meg kell említeni, hogy 40-50 ezer forintért ne várjunk kacsalábon forgó lakást. Azt javaslom mindkét oldalnak, hogy próbáljanak a másik szemével is látni, hogy ők mit tennének a másik oldalról.
A véleménye szerint mi kellene ahhoz, hogy beálljon egy egészséges keresleti-kínálati egyensúly a piacon?
Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Mint azt már említettem fontos, hogy a szakmabeli emberekben bízzanak a tulajdonosok. Mint ingatlanközvetítők, mi látjuk mindkét oldalt. Ingatlanközvetítőként rendelkeznünk kell egy reális rálátással, amivel mindenkinek segíthetünk. Én bízom benne, hogy 2-3 éven belül Magyarországon is sikerül elérni azt, mint sok nyugati országban, hogy az ingatlanközvetítőkön, illetve értékesítőkön keresztül valósulnak meg a bérlemények kiadásai, így a munkakör is megkapja majd azt a megbecsülést, ami kijár neki. A tulajdonos bízzon az ingatlanközvetítőkben, és alakuljon ki egy egészséges verseny az ingatlanközvetítők között, hogy ki adja ki/el a lakást, azt a szakmai hozzáértés döntse el. A szakma legyen erős, és egymással dolgozzunk össze egy értékesítési procedúrában. Legény Imre (Albérlet.hu): Több lakás. Az egészséges szinthez több ezer lakás hiányzik, amihez újabb befektetői vásárlók, és a rövidtávra való bérbeadást elhagyó tulajdonosi döntések szükségesek. A befektetők – akik között szép számmal jelen vannak ismét a külföldiek – egyben minőséget is hoznak a piacra a felújított, szépen berendezett albérletekkel. Ha épülnek újépítésű beruházások, az azokban vásárlók remélhetőleg szintén ezt a minőséget tudják majd a piacnak adni. A peremkerületekben átalakított, és megfizethetőbb áron kínált albérletházak fognak a magyar bérlőknek kedvezni. Új jelenség a piacon a diákotthonok létrejötte, ahol egységesen magas színvonalat adó épületek fogadják a tanulókat. Ez is a jövő záloga lehet. A magas árakhoz viszont olyan albérletek szükségesek, amiben minden egységesen jó; nem lóg ki a fürdőszoba, a konyha minősége, és van biztonság, illetve egyéb szolgáltatások az épületben.
Mint ahogy az interjúalanyaink válaszaiból is kiderül, az albérletpiac jelenlegi helyzete – mint ahogy az egész ingatlanpiac – meglehetősen sok tényezős. Abban mindenki egyetért, hogy új lakások építésével normalizálódhatnának az árak, ami bérlői és ingatlanközvetítői szempontból is pozitív fordulat lenne. Ezen kívül pedig felfrissíthetné az ingatlanpiacot. A MIOSZ nevében azt mondhatjuk, hogy ebben az összetett, és bérlői szemszögből néha már zűrzavaros helyzetben mind a tulajdonosok, mind a bérlők akkor járnak a legjobban, ha igénybe beveszik a felkészült ingatlanközvetítők segítségét.
Következő cikkünkben körbenézünk a vidéki nagyvárosok albérlet piacán is.
Kommentek