Az albérletpiacról szóló múltkori cikkünkben a budapesti helyzetet vettük szemügyre, mostani interjúnkban pedig a vidéki nagyvárosok (Pécs, Győr, Debrecen) ingatlanközvetítőit kérdeztük meg, hogy ott is megfigyelhető-e a fővárosi tendencia, ami szerint egyre kevesebb a kiadó lakás, amiknek bérleti díjai már- már irreális arányban növekedtek meg.
Mint ahogy az ingatlanpiac egyes szegmenseiben, úgy az albérletpiacon is elszabadultak az árak. Mennyire jelentkezik ez a tendencia a tevékenységi területükön? Véleménye szerint meddig fog ez tartani?
Gulyás Petronella – (Casa Mia – Debrecen): Ez a tendencia nagyon jól megfigyelhető Debrecenben is. A tavalyi, tavalyelőtti árakhoz képest jelentős, helyenként akár 70-100%-os áremelkedés is volt. Az olcsóbb árkategóriájú albérletek (40-50ezer forint) szinte teljesen eltűntek a piacról, vagy nagyon minimális a számuk. Még a gyengébb minőségű, rosszabb állapotú lakások ára is eléri a korábban szép, felújított állapotban kiadott lakásokét. Azaz ma ugyanazért az összegért kevésbé komfortos, kevésbé csinos, kellemes otthont találunk csak. De mivel valahol mindenkinek lakni kell, ezért ezeket az ingatlanokat is bérbe veszik a korábbi évekhez képest jóval magasabb áron. Arra a kérdésre, hogy meddig tart az emelkedés, ketté osztanám a kínálati piacot, hiszen ahol hiány van, ott nőnek az árak. Ez az egyszerű, nem luxus szinten kivitelezett, berendezett lakásokra jellemző. Viszont a magasabb kategóriájú ingatlanokat az elmúlt idők tapasztalatai alapján egyre nehezebb kiadni. A külföldi egyetemisták száma véges. A debreceni befektetők pár éve megszagolták, hogy jobban járnak, ha a külföldi egyetemistának igényesen kialakított lakást akarnak bérbe adni magasabb áron. Így ezen a téren folyamatosan nőtt a kínálat a városunkban, és a mai napig inkább erre orientálódik, aki bérbeadási szándékkal vásárol ingatlant. Pedig az ilyen típusú ingatlanoknál a túlkínálat miatt sokszor hetekig, hónapokig nem sikerül bérlőt találni. És a kiindulási hirdetési árhoz képest engedni kell, az olcsóbbak alku nélkül, azonnal bérlőre találnak.
Simor Hajnalka (Student housing – Pécs): Idén valóban kicsit felkúsztak az árak a tavalyi évek áreséshez képest. 
Azonban Pécsett az albérlet kínálat is növekedett, ezért az árak nem emelkedtek olyan mértékben, mint például Budapesten. A kínálati oldal növekedése a befektetők emelt vásárlási kedve miatt keletkezett, ami részben köszönhető az EU-s pályázatoknak is. Pécsett az árak addig fognak emelkedni, míg a kereslet is magas, ami annak tudható be, hogy egyre több külföldi hallgató érkezik a városba.
Lukács Tibor (Arrabona Ingatlan – Győr): A győri piacon, hasonlóan a fővárosihoz újra magasra szöktek az alsó kategóriába tartozó lakások árai (garzonlakások, panellakások), meghaladva a 2008-as időszak
előtti árakat is. Ameddig ez a kereslet kitart, addig a bérlemények terén sem várható lefelé történő elmozdulás a bérleti díjakban. Nehéz lesz ugyanis egy Győrben munkába állónak, vagy győri fiatalnak a saját ingatlanhoz jutás, így továbbra is számítani lehet az albérletek iránti erős keresletre. Kedvezőbb árú új lakások építése, illetve a könnyebben elérhető hitelkonstrukciók enyhíthetnének ezen a helyzeten. Erre én rövid távon nem látok garanciát.
Török Tamás (Házközpont.hu – Győr): Az elmúlt 2 évben éreztük igazán a fellendülést és a kereslet élénkülését. Köszönhető volt
ez az AUDI-nak és kedvező gazdasági helyzetnek. Az Egyetem bővítése is ezt támasztotta alá. Azonnal
érezhető volt a befektetési céllal érkező vásárlók jelenléte is, akik őrült mód szinte minden lakást felvásároltak. Aztán ősszel fordult a piac rengeteg AUDI által bérlet lakást adtak vissza. A piacon megjelentek a befektetők kínálatai is. Viszont a hatalmas kereslet visszaesett. Jelenleg azt tapasztaljuk, hogy még mindig drágán próbálnak az ügyfelek lakásokat kiadni. Viszont ők is látják, hogy nincs felvevő piaca az általuk megadott árnak. Hetente szólnak a tulajdonosok, hogy csökkentsük a bérleti díjakat és próbáljuk meg “olcsóbban”. Így mi abszolút csökkenést jósolunk a következő időszakban.
Az albérlet árak emelkedésében, és a kínálat csökkenésében erősen szerepet játszik, hogy sokan az Airbnb-n hirdetik az ingatlanukat, ahol főleg külföldi turistáknak adják ki a lakásukat, vagy egy szobát pár napra. Mit tehet ebben a helyzetben az albérletet kereső ügyfél?
Gulyás Petronella – (Casa Mia – Debrecen): A városunkban lévő áremelkedés elsődleges oka a Debreceni Egyetem külföldi diákjai. Ők a többmilliós képzések mellett a számunkra már nagyon magas, kiugró albérletárakat is meg tudják fizetni, így amíg kereslet van a nagyon drága lakásokra, addig mindig lesz, aki ebben lát befektetési potenciált. Vásárlóink nagy része keres azzal a szándékkal ingatlant, hogy külföldi egyetemistának adja majd bérbe magas áron. Az Airbnb is jelen van Debrecenben, de annyira nem jelentős, hogy ez kínálat csökkenést eredményezne. Hiány ugyanis – ahogy említettem – az olcsóbb kategóriájú ingatlanokban van. A külföldi vendégéjszakáztatásra szánt ingatlanok pedig nem ez a kategória. Véleményem szerint az Airbnb-n meghirdethető ideális ingatlan a belváros közepén található, mindenhez közel, és nem túl nagy méretű, hiszen keveseknek kell 80-100nm egy egyhetes ott tartózkodásra. Sok ilyen kisebb belvárosi ingatlannal rendelkező tulajdonosunk azonban mégsem használja ezt a lehetőséget. Nem ismerik, nem tudják merre, kihez forduljanak vagy egyszerűen bizalmatlanok, vagy macerásnak tartják.
Simor Hajnalka (Student housing – Pécs): Pécsett az Airbnb nincs hatással a piacra, itt inkább az irodák versengenek egymással a hallgatók elszállásolásában. Aki a leggyorsabb és legügyesebb, az adja ki a legtöbb albérletet. A magán hirdetésekre a hallgatók csekély része jelentkezik. Pécsett leginkább albérlet-közvetítő irodán keresztül kerül kiadásra egy ingatlan. Talán a Facebook lehet még egy jó felület, ahol a hallgatók egymás lakásait ajánlják egymásnak. Nálunk a honlapunkon keresztül jelentkeznek a keresők.
Török Tamás (Házközpont.hu – Győr): Győrben jelenleg nem jellemző ez a bérbeadási forma. Nagyon kevés ügyfél foglalkozik vele.
A véleménye szerint mi kellene ahhoz, hogy beálljon egy egészséges keresleti-kínálati egyensúly a piacon?
Gulyás Petronella – (Casa Mia – Debrecen): Az ideális egyensúlyhoz közelítenénk, ha a tulajdonos, aki bérbeadásra szánja magát szakember tanácsát kérné ki előtte. Ha a hiány területen jelenik meg az ingatlanja, hamar jó áron talál lakót. Sokszor tanácsolom, hogy ne rendezzék be előre az ingatlant, mert nem tudjuk kinek mire lesz szüksége, így kiszűri azokat a jelentkezőket, aki másra, vagy akár bútorozatlanra vágyik. Legutóbbi esetem, mikor pár nap alatt kiadtunk egy üres felújított lakást, viszont a mellette lévő utcában picivel többért hetekig állt az ugyanolyan paraméterű bebútorozott lakás. Főleg mikor tipikusan egyetemistáknak rendezik be. Íróasztal, egyszemélyes ágyak, kisebb tároló helyek, mivel úgyis 1 bőrönddel jönnek-mennek és legtöbbször csak 1 főre rendezik be a lakást. Rajtuk kívül is nagyon jó, fizetőképes, igényes bérlőink vannak, de nincs számukra megfelelő ingatlan. Legutóbb egy cégvezetőnek kerestem hetekig lakást, aki évek óta itt él. Ragaszkodott a saját bútoraihoz, gépeihez. Egyedül él, hosszú távra bérel, minden szempontból ideális bérlő és még sincs neki üres ingatlan. Olyat, amihez még esetleg garázs is van, már lehetetlen találni. Mivel ahogy említettem az egyetemistákra lőnek a bérbeadók, nekik meg nem kell garázs.
Simor Hajnalka (Student housing – Pécs): Közgazdászként nem hiszek abban, hogy valaha is lesz egyensúly, hisz mindig vannak tényezők, amik ide vagy oda mozgatják a piacot. Amikor az állam szocpolt, vagy vásárlási kedvezményeket dob a piacra, akkor megnő a vásárlási kedv és több lesz a befektető is, ergo több lesz a bérbeadó, nő a kínálat és esnek az árak. Amikor érkezik több száz új náció az egyetemre, nő a kereslet és emelkednek az árak. Számomra ez izgalmas, de sosem kiszámítható. Itt leginkább tartani kell az iramot, és megbízóinkat megfelelő információkkal ellátni, ami a piaci trendeket illeti.
Lukács Tibor (Arrabona Ingatlan – Győr): Az első kérdésre adott válaszom utolsó mondatai ide is vonatkoznak. (Kedvezőbb árú új lakások, könnyebben elérhető hitelkonstrukciók) De jelezném, hogy pl. a beruházók (esetleg önkormányzat) részéről kifejezetten albérleti célzattal épülő lakások, épületek is enyhíthetnének ezen a helyzeten.
Török Tamás (Házközpont.hu – Győr): Ehhez az kellene, hogy a főbérlők normális emberi léptékkel is mérhető bérleti díjakat szabjanak meg. Jelenleg albérletekből túlkínálat van a Győri piacon. Közel 500 ingatlan vár gazdára.
Interjúalanyaink válaszai azt tükrözik, hogy a vidéki albérletpiac nagyban hasonlít a fővárosiéhoz. Vidéki egyetemi városainkban is megfigyelhető az kiadó lakások árának emelkedése, melyekre ugyan a külföldi diákok részéről megvan a kereslet, de egyértelműen látszódik az is, hogy nagyon nagy szükség lenne a magyar pénztárcákkal kompatibilis bérleményekre is. Ehhez elengedhetetlen lenne egy olyan gazdasági környezet létrejötte, ami országszerte beindítaná a lakásépítéseket. A MIOSZ irodák szakértői jó ideje hangoztatják, hogy ehhez nélkülözhetetlen az állam beavatkozása, mivel a legnagyobb lökőerőt az újépítésű lakóingatlanokhoz kapcsolódó ÁFA csökkentés jelentené.
Szerző: Máté Péter
Kommentek