A KSH által kiadott, 2015 első negyedéves számok nyomán a portfolio.hu az egyik cikkében arról írt, hogy a budapesti agglomerációban hanyatlásnak indult az ingatlanpiac. A kijelentéssel sok MIOSZ-os tagiroda nem értett egyet, így lehetőséget adtunk nekik, hogy elmondhassák személyes tapasztalataikat.
A témával foglalkozó első cikkünk után most Cséza Gabriellának (A JÖVŐ Ingatlanirodája)(https://jovo.ingatlan.com/) (tevékenységi terület: Budapest keleti agglomerációja:Kistarcsa, Nagytarcsa, Kerepes, Csömör, Gödöllő, Veresegyház, Pécel, Bp. XVI.- XVII.- XV.- XIV.kerület) Osadcow Gergelynek (LEÉB & FIA Ingatlaniroda) (www.leeb.hu), tevékenységi terület: Budapest déli agglomerációja (Dunaharaszti, Szigetszentmiklós, Taksony, Szigethalom, Halásztelek, Tököl, Dunavarsány, Délegyháza) tettük fel a kérdéseinket.
Az Ön tapasztalatai szerint – összevetve a Portfolio következtetéseivel – mi a helyzet most az irodája tevékenységi területén?
Cséza Gabriella (A JÖVŐ Ingatlanirodája): Irodánk, és tevékenységünk területén az ingatlanpiac fellendülése 2015.év elejétől egyértelműen kimutatható. A keresleti oldalon határozott élénkülés tapasztalható, ez az ingatlanok árának emelkedését generálta. Ezzel párhuzamosan a kínálati oldalon megjelenő ingatlanok száma is emelkedett. Jelentős fellendülés igazán 2015.márciustól érzékelhető. Szélesebb körben, a Közép-magyarországi régióban, az agglomerációban is hasonló adatokról számolhatok be. Nagyobb részben saját tapasztalataim ezek, kisebb részben együttműködő partnerirodák, és kollégák visszajelzései.
Irodám közvetlen környékéről 2 tapasztalatot érdemes említeni.
Nagytarcsa esetében; amilyen hirtelen lett kedvelt, és népesültek be az új parcellázású részei a 2000-es évek közepén, végén, olyan hirtelen esett le a kereslet minimálisra a településen épülő új ingatlanok után (de a használt ingatlanok iránt is) a 2008-2012. közötti időszakban. Egy idő után a településen építő vállalkozók az általuk elképzelt ár alatt értékesítették felépült ingatlanaikat, és továbbálltak; akik esetleg több telket is vásároltak, kivártak, nem építettek több új házat.
Egy, a környéken évek óta jelenlévő, meghatározó szerepet betöltő beruházónk, akivel rendszeres a munka-és üzleti kapcsolatunk, az elmúlt években folyamatosan tájékozódott a kereslet felöl, mivel ő rendelkezik több telekkel is Nagytarcsán. A tapasztalatainkat, tájékoztatásunkat szem előtt tartva, és az ez év elején felélénkülő, kezdeti jó szelet meglovagolva, egymás melletti 5 telkére az év első negyedében 10 ikerházat engedélyeztetett. 2015. áprilistól 2015.augusztusig bezáróan értékesítette mindegyiket, 60 %-át még az építkezés elkezdése előtt lefoglalták. Ez a korábbi években elképzelhetetlennek tűnt volna!
Kistarcsa esetében; a város vezetése a közelmúltban 800 új telket parcellázott, a 2000-es évek közepétől a mai napig közel 2500 új lakos költözött a városba, a kereslet az elmúlt 10 évben kifejezetten az újonnan épülő ingatlanokra koncentrálódott.
Természetesen gazdát cserélnek használt ingatlanok is, önálló, vagy ikerházak is, de ezek közül is jellemzően a fiatalabb, néhány éve épült házakat vásárolják nagyobb arányban. Ugyanezt lehet elmondani a lakáspiacon is, ahol szintén a pár éves, modernebb, egyedi fűtéssel rendelkező lakásokat részesíti előnyben a vevőközönség.
Viszont a piac felélénkülését bizonyítja az is, hogy újra megjelentek a 30-40 éves panellakások, és a legalább ugyanennyi idős, vagy még régebbi építésű házak iránt érdeklődő vevők is.
Kistarcsa városa abban a szerencsés helyzetben van, hogy közvetlenül a fővárossal határos. Kiváló elhelyezkedése, és közlekedési lehetőségei, infrastruktúrája miatt a válság évei nem viselték meg annyira ingatlanpiacát, mint az országhatárokhoz, az elszegényedett településekhez közelebbi, vagy a Budapesttől, és fontosabb városoktól, megyeszékhelyektől távolabbi települések.
A legnehezebb időszaknak 2008-2011. közötti éveket tekinthetjük, ekkor kisebb mértékben, de visszaesett a helyi ingatlanok értékesítése, és az árak itt is zuhantak.
Az újépítésű ingatlanok piacán közel 10 % -os árcsökkenés, a használt házak esetén 15-20 %-os, a lakások piacán leginkább 20-30 %-os árcsökkenés volt a jellemző.
Az ingatlanpiac újra-fellendülését reméltük 2012-ben, attól, hogy “SZOCPOL”-t, azaz a vissza nem térítendő állami támogatást újra lehetett igényelni. Az új, vagy újszerű ingatlanok piacán kellett volna érezni ennek jelentőségét, hiszen 2010. január 1-je után kiadott építési engedéllyel rendelkező új lakás építéséhez, vagy az ezt követően kiadott használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás vásárlásához lehetett igényelni. Ez a lehetőség nem hozta meg a kívánt eredményt, és a vásárlók kedvét sem igazán – kevés család érkezett azzal a szándékkal, hogy az új, vagy a 2010.után épült házak megvásárlásához SZOCPOL-t szeretne igényelni. 2012-ben, és 2013-ban lassan, de reményt keltően emelkedtek az árak, és a mai napra már majdnem el is érték a 2009. előtti mértéket.
Az ez év derekén megújuló SZOCPOL, új nevén CSOK egyre több esetben jelenik meg a vevők által vállalt fizetési ütemekben, sok esetben hitellel kiegészítve.
Ennek, és az általános új lendületet kapott ingatlanpiacnak köszönhetően például a kistarcsai újonnan épülő ikerházak esetében olyan mértékű a kereslet, hogy jelenleg sokkal több vevő jelölt akad, mint ahány ház épül a városban! Akad olyan kivitelezőnk, aki már a 3-szor annyi emberrel dolgozik, mint az év elején, ily módon sokszorozza meg hatékonyságát, és az elkészíthető, felépíthető házainak számát, és így tudja teljesíteni a megrendeléseit – míg korábban 2 pár ikerházat épített, és értékesített évente, az idén (legtöbb esetben még tervező asztalról, építés megkezdése előtt) eladott 6 pár ikerházat!
Az agglomerációból a fővárosba való visszaköltözésről azt tudom mondani, hogy az esetlegesen Budapestre visszaköltöző családoknak, embereknek határozott okuk volt erre, egyéni élethelyzetek okozhatták. Pl. munkahely változás, vagy a gyermek, akire nem gondoltak, amikor kiköltöztek “kertes ház”-ba, vagy mert még nem született meg, vagy mert még kicsipici volt. Aztán sok esetben ez a gyermek elkezdi Budapsten belül a bölcsődét, óvodát, iskolát, és a szülők szembesülnek a bejárás nehézségeivel, rájönnek, hogy nem szeretnék behordani, utaztatni a gyermeket, még hosszú évekig, napi több órán át. Tapasztalataim szerint ezért költöztek vissza néhányan Budapestre, (de koránt sem nagy számban) vagy egyéb, nem várt okuk volt erre. A kiköltözés az agglomerációba, – leginkább lakásból, házba – szerintem még mindig látványos, és nagy mértékű.
Osadcow Gergely (Leéb és Fia Ingatlaniroda): A forgalom élénkülés differenciáltan érinti Magyarország különböző régióit, és azokon belül is az egyes árkategóriákban eltérően jelentkezik.
A főváros és az agglomeráció közötti versengésben trendfordulót hoztak a városrész rehabilitációk, de a bedőlt devizahiteles lakások piacra kerülése is előcsalogatta a lakosság megtakarításait. A mérsékelt árszint találkozott az alacsony jegybanki alapkamattal és az egyéb befektetési lehetőségek (részvénypiac) körüli botrányokkal – logikusan fordult tehát a tőke az ingatlanpiac felé.
Tapasztalatunk szerint, a fővárosba migráló lakosság nem elsősorban a közvetlen agglomerációból, hanem Mo. más, rosszabb munkalehetőségekkel bíró megyéiből érkezik, illetve jelentős a befektetői aktivitás (vétel és kiadás) – főként a turizmus (short let), a végtörlesztett devizahitelesek- illetve a felsőoktatásban tanuló (javarészt külföldi, kollégiumokból kiszoruló) diákok által keltett bérleti igény miatt.
Ennek következtében, Budapesten a 14mFt alatti lakások árszintje ¼ év alatt 10%-ot emelkedett. Ennek az emelkedésnek a dinamikája kezd alább hagyni, és mivel a jövedelmek az értéknövekedéssel nem tartanak iramot, már most érezhető a kereslet növekedése a 15mFt alatti kertes, használt lakóingatlanok iránt, és a kisebb telekhányaddal rendelkező korszerű, új sorházi- ill. ikerházas kialakítású lakások vonatkozásában.
Utóbbi trendet erősíti a bevezetett CSOK (családok otthonteremtési kedvezménye), és a valaha volt legjobb kamatozású forinthitel konstrukció is. Tekintettel azonban arra, hogy az új lakások kiárusításra kerültek a 2010-es év végére, már megjelentek az építési vállalkozások jó adottságú telkek után kutatva, ahol relatíve jó haszonnal kecsegtető építési projektet tudnak elindítani. Ezt támasztja alá a telekárak emelkedése is, miszerint a déli szektorban az átlagos 14.000 Ft/m2 árról 17.000 Ft/m2 közelébe emelkedett az építési telkek ára ½ év leforgása alatt, ami 21%-os növekedést jelent!
Azoknak, akik „házat lakásáron” szeretnének vásárolni, továbbra is a déli- ill. a délkeleti agglomerációt ajánljuk, ahonnan a fejlett elővárosi közlekedés révén a belváros könnyen megközelíthető, ahol immár teljes az infrastruktúra, illetve tiszta levegőjű zöld környezetben nevelhetik fel gyermekeiket a családok!
Milyen prognózist tudna nekünk adni a közeljövőre vonatkozóan?
Cséza Gabriella (A JÖVŐ Ingatlanirodája): Mind az ingatlanos szakma, mind az építéssel/kivitelezéssel foglalkozó cégek, magánemberek, valamint a használt ingatlanjaikat a jövőben értékesítésre felkínáló tulajdonosok is azt remélik, hogy ez a fellendülési folyamat még sokáig tart, és az emelkedés jó ideig nem áll meg. Én a jövőt illetően jóslatokba nem bocsátkoznék, ember legyen a talpán, aki az elmúlt években tapasztalt hirtelen, és sok esetben váratlan változás után meg meri tippelni, hogy ez az emelkedés meddig tarthat – és vajon stagnálás, vagy újabb árzuhanás következik-e?!
Osadcow Gergely (Leéb és Fia Ingatlaniroda): Mint ahogy említettem, szerintem nincsen szó jelentős visszaáramlásról, az agglomeráció szenvedéséről, Budapest szatellit települései egyszerűen „később ébrednek”. Az agglomerációs piac potenciálja viszont – a még szabad, fejleszthető zöld területek miatt – jelentősebb, így meglátásom szerint hosszabban ki fog tartani, mint a budapesti „lakás boom” a relatíve szűk 14mFt alatti – és már lassan kifulladó – piaci szegmensben.
Kommentek